고수의 스멜 4 [20190825]

 

이 일을 시작하며 막연히 하고 싶었던 일, 이 일을 해나가면서 더욱 하고 싶었던 일이 있었다. 소망과 계획, 계획과 실행, 실행과 성과 사이에는 많은 간극들이 존재하지만 차근차근 알아가며 준비해 가는 요즘.

처음 이 일을 시작한 다음부터 지금까지, 미팅 때 양해를 구하고 노트북으로 빠르게 메모를 한다. 워낙 모르는게 많아 미팅 내용을 따라가기도 힘들고 스쳐지나가기엔 옥석같은 내용들이 너무 많기 때문이다. 미팅 후 휘날려 쓴 내용들을 미팅보고서의 형태로 정리하고 다시 한번 중요한 부분은 되새긴다. 이 일을 시작한 다음 자연스레 정해진 나만의 업무 방식인데 생각보다 꽤 도움이 된다. 선배님들의 생각과 경험을 최대한 배워나가며 글로 정리함을 통해 한번 더 체화를 시킬 수 있기 때문이다.

선선한 여름의 막바지. 무더웠던 여름을 추억하며 그 미팅보고서들을 읽다 남은 여운들에 대한 원액들. 고수의 스멜 4

 

 

# 부동산 개발 어프로치 관련

대지가 이형적이더라도 방 모양만 반듯하면 된다. 평면 내 이형적인 부분은 화장실로 가져가고 방은 반듯하게 풀면 된다. 이런 이형적인 부지는 싸게 나오는데 평면을 잘 풀게 되면 수익성이 높아진다. 설계가 가진 힘이다.

개발을 처음 시작한 사람들이 하는 실수 중 하나가 초기 에쿼티를 줄이기 위해서 안 좋은 지역의안 좋은 땅에 개발을 하는 것이다. 적은 돈으로 시행할 수 있는 땅을 사려다 보니 안 좋은 지역의 안 좋은 땅을 살 확률이 많고, 그러면 엑싯이 잘 안되니 자금 회전이 느리게 된다. 악순환이 되는 것이다. 안 좋은 지역의 좋은 땅 혹은 좋은 지역의 안 좋은 땅, 최소한 두 중 한군데 특성을 가진 곳에 시행을 해야 엑싯이 되고 그래야 자금 회전이 된다.

전세로 에쿼티를 회수하는 것은 진정하게 한 사이클을 경험하는 것이 아니다.

소형 주택을 많이 개발해 나가자는 게 생각은 쉽고, 그 동안 수많은 사람들이 꿈꿔왔다. 하지만 실현이 매우 어렵고 현재 플레이어 중 제대로 하는 사람이 없다. 이게 다 시공 때문이다. 현장에서는 생각보다 컨트롤 할 수 없는 일들이 많이 발생한다..

레벨업을 할 때 한꺼번에 레벨업을 많이 해라. 굳이 한 단계씩 레벨업 할 필요가 있는가?

규모가 커질수록 에쿼티 비율이 낮아질 수 있다.

현재 분양이 안되기 때문에 주거는 아주 크게 가고 아니면 올 근생으로 해서 통매각으로 간다.

부동산개발은 make it happen 하는게 너무나 중요하다. 디테일한 준비가 덜 되었더라도 핵심 (부지 / 시공 / 자금) 만 준비되면 바로 시작해라. 너무 디테일한 것에 취중하지 말고 큰 맥만 잡아 성큼성큼 걸어가라.

 

 

# 시공  관련 / 설계의 표준화 관련

자재스펙, 시공매뉴얼 등을 고민함으로서 얻는 이익이 고민을 안 함으로서 얻는 이익보다 작은 편이다. 표준화를 통한 비용 세이브가 땅을 싸게 사는 것보다 효율적이지 않은 것이 대부분이다. 개발업의 본질은 좋은 땅을 싸게 사는 것이다. 대부분의 고민과 에너지를 좋은 땅을 싸게 사는데 집중을 하라.

모듈화는 골조나 창호 쪽인데 소규모 건축은 현장 여건이나 건물설계에 따라서 골조와 창화가 어쩔 수 없이 달라지기 때문에 모듈화가 되기 힘들다. 기껏 해봐야 도배/바닥/가구 등이다.

시행에서 디자인 따윈 중요한 요소가 아니다. 민원, 설계, 허가 등이 중요하다. 울타리 안 보다 울타리 밖이 더 힘들다. 이런 쪽에서 어려움을 겪어 보면 디자인이란 요소가 생각보다 부차적으로 생각될 수 밖에 없을 것이다.

건축과 인테리어는 완전 다른 영역이다. 인테리어는 공간의 내부만 고민하면 된다. 따라서 디자인과 마감에 대해 최우선적으로 신경쓰면 되는데, 건축의 경우는 디자인 외적인 부분들에 대해 많이 신경써야 하고 더 중요할 지도 모르겠다. 골조, 민원, 시공리스크, 허가 등과 같은 부분이다.

개발은 사실 몇 사이클 돌면 저절로 배워지는데 시공은 그 속에 안 들어가면 잘 안 배워진다.

유지관리를 편하게 하기 위해서 설계 때 상하수도, 설비를 먼저 생각해야 한다. 시공 표준화에서 제일 중요한 건 디자인 표준화가 아니라 설비 표준화이다.

시공에 있어 약점을 잡히는 일은 안 했으면 좋겠다. 이 업계는 질 안 좋은 사람들이 많기에 크게되고 싶으면 트집 잡힐 일을 하면 안 된다.

결국 돌아온다. 세금, 불법 등 요행을 바라다가 빨리 파는 것이 아니면 언젠가는 돌아오더라. 그래서 선을 거의 넘지 않으려 노력한다.

 

 

# 오프라인 비즈니스 관련 (주거서비스 / 기업형 임대주택 등)

벤처투자 방식으로 자금을 넣고 multiple의 개념으로 이야기하면 쉽게 1조 기업이 된다. 하지만 부동산 쪽이 IT업이란 다른 게 개발업과 시공업은 굉장히 많은 비용이 들어가고 시간도 걸린다. 자산가들이 찾아와서 1억 가지고 쉽게 불려나가겠다고 하는데 복제를 꿈꾸는 사람들이 잘 안 되는 이유가 시공 때문이다.

down stream 에서 콘텐츠를 가지는 것이 중요하다고 보고 있다. F&B의 스타벅스, 오피스의 위워크 처럼 브랜드가 점점 중요해지고 있다.

오프라인 비즈니스는 [자본력/파이낸싱] – [부동산선정/협상] – [공간디자인/레이아웃] – [시공퀄리티/비용] – [마케팅/세일즈] – [운영/CS] – [커뮤니티/부가서비스]  이런 걸 모두 잘해야 하기에 대기업이나 스타트업들이 진행하기 힘들다.

오프라인 비즈니스는 돈도 많이 들고 챙길게 많지만, 후발주자에게 진입장벽이 높은 편이다. 그리고 온라인에 대한 역량은 거들 뿐이지만 상당히 큰 도움이 된다.

금융권과 연계하려면 임대관리 브랜드가 필요하다. 제도권 금융에서 투자는 혼자 결정하는 것이 아니라 내부 컨세서스가 필요한데 그러려면 듣보잡이 아니라 어느 정도 브랜드가 있는 곳들이어야 내부 설득이 된다. 브랜딩이 세련되지 않더라도 시간을 버티며 업계에서 인지도를 쌓아 나가는 것이 중요하다. 브랜드가 만들어 지면 앞 단계의 것들은 저절로 굴러진다. 임대관리가 수익은 안되지만 종합부동산회사를 위한 가장 전초이며 전제이다. 따라서 임대관리 브랜드를 만드는 것이 중요하다. 임대관리 브랜드를 만들려면 결국 숫자를 늘려야 한다. 그래서 직접 시행이 아니라 마스터리스로 가야 한다.

 

 

글쓴이

James Jang

파란나라를 보았니 꿈과 사랑이 가득한 파란나라를 보았니 천사들이 사는나라

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