함부로 인연 맺지마라 [20190601]

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꽃은 스스로를 환히 밝히며 터질 듯 피어난다 하였던가? 벚꽃이 스스로를 터뜨리며 봄을 알리다 금새 더위가 찾아온 그 찰나의 순간. 그 찰나 보다 가벼웠던가 싶은, 스쳐가는 인연을 떠나 보내며.

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# 떠나 보내는 이야기 ①

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①-1 새 파트너를 찾아서

세번째 프로젝트르 진행하며 시공사 중개 플랫폼을 통해 알게 된 시공사가 있다. 소형주택에 대한 시공경험은 많이 없고, 시공실적도 많이 없었지만 견적금액이 괜찮았고 무엇보다 기성금 지불조건이 너무 좋았다. 보통 시행사는 전체 도급금액의 80% 정도를 준공 전 기성율에 따라 시공사에 지불하고 잔금 20%를 분양금이나 전세금으로 준공 후 지불을 하게 되는데 준공 전 20%만 먼저 지불하고 나머지 80%는 준공 후 6개월 내에 지불 해라고 한다. 시행사 입장에선 건축자금 대출을 받지 않아도 되고 그 건축자금에 대한 후순위 대출의 금리가 상당하기에 (15-18%) 아니 이런 기성 조건이 가능한가 싶을 정도였다.


 

①-2 show me the money

이러한 방식을 보통 “분양불”이라고 하는데 쉽게 말해 시공사가 시행사에게 외상공사를 해주는 것이다. 그럼 왜 외상공사를 해주냐 하면 시공사 입장에서는 세일즈를 하는데 있어 요긴한 카드가 될 수 있기 때문이다. 시공사 입장에선 클라이언트인 시행사의 도급을 받아야 매출이 발생하는 수주 비즈니스이기에 그 수주를 따기 위한 나름의 카드가 있으면 유리하다. 위닝 같은 축구게임에서 선수 소개를 할 때처럼 시공사에도 능력치에 대한 다각형 그래프를 구성하는 요인들로 자산규모, 시공실적, 견적금액, 대표이사 및 현장소장 fit 등도 있을텐데 어떤 시공사들은 비장의 치트키를 쓰기도 한다. 내 첫번째 프로젝트를 수주한 시공사 같이 괜찮은 부지를 소싱해 와서 매입 시 시공을 해당 시공사에 맡기는 조건으로 하기도 하고, 또 이번 경우처럼 분양불 (외상공사)로 기성조건을 제시하며 시행사의 가장 간지러운 부분 중 하나인 레버리지 부분을 긁어주는 경우이다.

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①-3 현금선빵 날리기

시공사 입장에서 분양불이 가능한 이유는 시공사 보유 현금이 많기 때문이다. 보통 시공사는 공사를 직접하는 것이 아니라 수십여 공종에 대해서 수십 개의 협력업체들과 개별계약을 맺어 공사를 맡기게 된다. 소위 하도급을 맡기게 되는 것인데 보통 하도급 업체들은 자금보유액이 적기에 대부분 계약한 공사에 대해 금액을 바로 받거나 잔금 비율을 최소한으로 하려 한다. 시공사가 수십 개 업체들과 함께 현장을 시공해 나가려면 결국 돈이 필요한데 분양불에서는 시행사가 (대부분 금융기관에서 대출받은) 그 돈을 안 주는 것이니 시공사 자체자금으로 할 수 밖에 없는 것이다. 이번 시공사도 자신들의 재무제표를 보여주며 현금보유액이 XX억이니 이렇게 진행이 가능하다고 이야기 하였다.

너무 매력적으로 보이는 이런 분양불 조건에도 시행사 입장에서는 나름 두가지 리스크가 잠재될 수 있다.

첫번째는 시공사가 자체자금으로 협력업체들에게 준다고 했던 협력업체에 대한 기성금을 안 주고 그들 또한 협력업체에 대해 외상공사로 현장을 끌고 가는 경우이다. 이 때 협력업체는 시행사에 대해 유치권을 행사할 수 있고 돈을 받을 때까지 현장은 무기한 멈추게 될 것이다.

이에 대해선 금융권의 유치권 포기각서 그리고 시공사가 협력업체들에게 자금이체를 할 때 그 내역에 대해 시행사에 실시간으로 공유하기 등의 장치들로 리스크를 절연할 수 있을 것이다.

두번째는 시행사가 시공에 대해 준비를 완벽히 하여도 서로가 협의(가끔은 논쟁)해야 할 영역이 생기는데 이 때 시행사는 시공사에게 끌려 다닐 수 밖에 없는 것이다. 거칠게 표현하면 아래와 같을 것이다.

돈도 안 내는 놈 한테 내 쌩돈 들여 공사해주고 있는데 감히 감놔라 배놔라 한다고? 이렇게 공사 해주는 것만으로도 엎드려 감사해야 하는거 아냐?

이에 대해선 시공 중 시공사에게 조금 끌려가더라도 계약 단계에서부터 자재스펙, 설계안, 시방서 등에 대해서 꼼꼼하게 지정해 놓아 설계변경 사유만 발생 안 생기면 큰 문제는 생기지 않을 것이라 생각하였다.

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①-4 주님과 함께하는 축복의 건설사

이렇게 매력적인 치트키(분양불)에 대해 나름의 리스크 절연 방식을 마련해 놓았고 또 하나 좋았던 부분은 경영진 및 현장소장 모두 가족들이며 독실한 크리스찬이었던 것이다. 담임 목사님을 따라 함께 교회를 개척하기 위해 이사를 하였고 평일과 주일 모두 온 종일 교회에서 생활을 한다는 그들은 하나님의 은총 속에 맑은 눈빛들로 진실만을 이야기하는 듯 하였다. 그렇게 여러 번 미팅을 나누고 식사를 하며 좋은 어른들이라는 인상 속 세부적인 협의들을 해 나가며 최종견적 및 계약서 준비를 해나갔다.

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①-5 참을 수 없는 존재의 가벼움

그렇게 계약 그리고 착공날에 맞춰 철거, 착공계, 측량 등에 대해 실무준비를 할 때 메일이 하나 왔다. 내부 논의 끝에 시공계약을 진행 안하기로 하였다는 짧은 문장 한마디와 함께 말이다. 당황스러운건 뒤로하고 적어도 그 이유에 대해서 알고 싶어 연락을 하였는데 연락을 받지도 않고 답장에 대한 메일 회신도 오지 않았다.

아쉽고 억울한 생각도 들어 사무실을 찾아가볼까도 생각했지만, 만나봐야 상황을 바꾸진 못할 것이 뻔하기에 그냥 인연을 털어버리게 되었다. 그리고 오히려 이렇게 빨리 서로의 인연을 정리하게 되어 다행이란 생각도 들었다. 이렇게 판을 깨는 것에 대해 매너없이 통보하는 상대방과 시공계약을 맺고 진행하였다가, 혹여나 공사 중단통보를 받아버렸다면 더 큰 사단이 났을 것이기 때문이다.

하나님의 이름을 그렇게 외쳤던 그들은 왜 이렇게 나를 팽개치듯 내버렸을까? 지인들은 아마 시행시공을 같이 하며 자율성을 가지고 시공을 해왔던 업체가 도급이란 형태로 꼼꼼한 시공조건 (자재, 설계, 프로세스 등)을 따르려 하니 힘들었을 것이라는 의견이었다.

하지만 그 과정 상에서의 이유를 막론하고, 깊이 진전되었던 거래에 대한 중단 혹은 거절에 대해 배려나 예의가 없었던 것은 참 아쉬움이 남았다. 돌이켜 VC 투자유치 때와 같이 돈 입금 때 까지는 절대 긴장을 늦추지 않았던 것처럼 시공사 계약에 있어서도 보다 노련함과 전략이 필요하구나 새삼 반성하게 된 사건.

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# 떠나 보내는 이야기

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②-1 마음으로 한 투자

돌이켜 보면 좀 역겨울 정도로 자기과시적이고 무능력한 생각이었는데 당시에는 투자를 통해 돈을 벌자 란 생각보다 인생에 있어 이 친구들과의 인연도 더 깊숙히 들어가며 새로운 영역에 대해 들여다 보는 기회로 투자를 진행하게 되었다. 평소 알고 있던 동아리 후배들이 찾아와 커피 브랜드와 까페를 창업하는데 투자자를 유치한다고 제안을 해온 바야흐로 2017년 봄.

원두공급을 하는 일본업체와 긴밀하게 관계를 맺고 있어 이 까페가 크면 그 원두 업체가 인수를 고려할 것이라는데 사실은 EXIT 계획으로는 말이 안 되었고 투자를 받아 키워서는 안 되는 사업모델이었지만 후배들이 찾아와 투자를 해달라고 하길래 도와주고 싶은 마음에 (돌이켜 보면 스스로 이러한 투자철학으로 내 돈을 투자 했던게 부끄럽다 정말) 진행을 하고 인연을 맺게 되었다. 대표와 이사 둘 다 대학교 후배였는데 이사가 투자유치를 담당했었고 투자자 대부분 이사의 지인들 (고교, 대학, 동아리 인연)이었다. 나 또한 이사와의 인연과 믿음으로 투자를 진행하게 되었고.

투자 계약서 상에서도 몇가지 조항에 대해 좀 아쉬운 부분이 있었는데, 에이 후배들인데 그리 빡빡하게 할 필요가 있을까 싶어 양보하여 좀 느슨하게 계약서를 작성하였다.

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②-2 벌써 2년

그렇게 2년의 시간 동안 나름 열심히 해나갔지만 폭발적인 성장을 거두었던 건 아니었다. 1호점 상권의 침체도 영향이 있었겠지만, 커피시장의 새로운 흐름으로 보았던 스페셜티 시장에서 스타벅스가 상향평준화를 이루어 버려 다른 부띠크 업체들의 매력도가 낮아지게 된 것이 큰 이유가 아닐까 싶었다. 그리고 다른 부띠크 업체들 만큼 영향력있는 행보를 못 보여준 것도 사실이었고. 하지만 가장 본질적으론 F&B 자체가 드라마틱하게 성장하기는 굉장히 힘든 사업모델인 것 때문인 듯.

어쨌든 결과가 좋든, 나쁘든 그들은 분기별 보고서나 투자자와의 오프라인 미팅을 통해 매출이나 경영현황에 대해 투자자들과 소통해 나갔다. 경영적인 성과가 좋지 않아 급여를 감봉하기도 하였는데 그런 모습들을 보며 일에 대한 진정성과 노력, 그리고 그 과정에서의 함께 인연을 맺은 투자자와의 소통하는 모습들을 보며 결과를 떠나 그 과정을 응원해 나가기로 생각하였다. 혹시 사업이 잘 안 되어 내 투자원금도 돌려받지 못할까란 걱정도 분명 있었지만, 이들이 진심으로 과정에서 치열히 노력해 나가는거라면 결과나 돈에 대해 논할 건 추후 문제란 생각이었다.

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②-3 구심력과 원심력 사이

사업을 하다보면 크든 작든 짊어진 무게가 너무 버거워 놓아버리고 싶은 순간이 종종 있다. 어느 때는 아마 매일 왔다갔다 할 것이다. 내가 겪었던 경험이기도 하고 사업을 하고 있는 분들의 공통적인 이야기 이거나 그렇게 그 손을 놓아버렸던 경우도 가까운 주변에서 종종 보아왔었다.

그래서 두 후배들과 이야기를 할 때도 사업방향이나 성과에 대해 들으려 하기 보다는 그런 멘탈적인 부분에 대해 많이 이야기 들으려 하고 또 힘이 되고 싶었다. 힘들면 잠시 쉬다 와도 된다고, 아니 이 길이 아니다 싶으면 그만 두어도 된다고 말이다. 너무 힘들고 고민이 되었던 나머지 스스로를 자책하며 혼자 깊숙한 곳에서 (심지어 장소도 중국) 야금야금 갉아져 나간 경험이 있고 그게 얼마나 아픈지 알기에 피투자자와 투자자의 관계를 떠나 내가 맺은 인연들에게 해주고 싶은 도움이었다. 사업의 성과 를 떠나 성장하고 싶은 열망이 크지만 닿지 못했을 때의 고통은 참 아팠기 때문이다. 왜 누군들 잘 되고 싶지 않겠는가?

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②-4 믿을 수 없는 이야기

올 3월, 동아리 친구에게 이 회사의 이사인 후배가 동아리의 다른 후배가 창업하여 어느새 엄청난 회사가 된 스타트업으로 이직했다는 이야기를 하였다. 터무니 없는 이야기라 뭔 소리여, 하고 그냥 흘려버렸었다.

그리고 4월, 두 후배는 투자자들을 모아 경영현황 등을 이야기하는 투자자 모임을 마련하였다. 바쁜 일정 속 힘이 되고 싶어 참석하였던 자리에서 그들은 향후 신사업에 대한 계획, 그리고 앞으로의 열정과 각오를 이야기 하였다. 난 여전히 그랬듯 지칠 때는 쉬다가도 괜찮으니 마음관리를 잘해라는 의견만 피력하였다. 이들이 잘 되길 마음 다해 응원하며 말이다.

5월에 동아리의 다른 후배에게 믿을 수 없는 이야기를 들었다. 이사인 후배가 진짜로 그 회사에 가서 일하고 있다는 것이었고, 설마 했던 나는 대표인 후배에게 확인을 해보고 사실인 것을 알았고, 이사인 후배가 보내온 메일에서 확인사살을 당하며 경악을 하고 말았다.

새로운 회사에 대한 큰 성장성, 그리고 금전적인 보상 때문에 옮기기로 결정했다는데, 수습기간이기 때문이기에 투자자들에게 미리 이야기를 하지 않았다고 한다. 근데 주변 동아리 지인들은 다 알고 있었고 그 지인들과 교류를 하던 나는 뒤 늦게 건너 알게 된 것이었고 말이다.

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②-5 참을 수 없는 존재의 가벼움

내 상식에서는 사실 결코 있을 수 없는 일이다. 그냥 미쳤다라고 할 수 밖에 없는 상황이었고 그런 일이 발생한 것이다. 저잣거리의 사기꾼이 아니라 나름 오래 인연을 맺었고 내가 마음과 돈을 투자하며 인연을 맺은 그 후배가 말이다.

회사의 많은 지분을 보유한 이사가 새로운 회사로 옮겨 일을 하게 되었고, 그에 대해 그를 믿고 투자한 투자자들에게 이야기를 하지 않았다. 회사가 잘 되는 상황도 아닌데 말이다. 그 스스로는 여러 고민과 상황 속에 괴로워하며 내린 결정이고 상황에 대해 정확한 내막도 잘 모르지만 어쨌든 위에 대한 팩트는 확실한 것이다. 형동생의 인연으로 잘못된 걸 말해주고 올바른 방향으로 돌려볼까 생각도 하였지만 이미 돌이킬 수 없는 상황을 만들어 버린 것이다. 그리고 나는 무심히 그를 내 마음 속에서 떠나보냈다.

경영진 퇴사에 따른 지분양도 이슈, 중요사실 미고지 등에 따른 경영진의 배임 이슈, 경영실패에 따른 투자자에 대한 손해배상 등과 같은 보통 이런 일이 발생하면 매뉴얼화 된 듯 진행되는 복잡하고도 어려운 이야기들이 앞으로 진행될 수도 있겠지만 (난 제발 진행이 안 되었으면 한다), 그런 것보다는 우리가 맺은 인연, 나눈 이야기들, 함께한 시간과 에너지들이 더 중요한 가치가 아닌가 싶다. 나에게는 위의 복잡한 일들의 결과보다 내 마음 속에서 그 인연을 잘라버린 것이 더 큰 결정이고 의지라 생각된다. 너무나 아쉽고도 슬픈 이야기. 도대체 왜 그랬을까 싶다.

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# 함부로 인연 맺지마라.

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함부로 인연을 맺지마라. 진정한 인연과 스쳐가는 인연은 구분해서 인연을 맺어야 한다.

진정한 인연이라면 최선을 다해서 좋은 인연을 맺도록 노력하고 스쳐가는 인연이라면 무심코 지나쳐버려야 한다. 그것을 구분하지 못하고 만나는 모든 사람들과 헤프게 인연을 맺어놓으면 쓸만한 인연을 만나지 못하는 대신에 어설픈 인연만 만나게 되어 그들에 의해 삶이 침해되는 고통을 받아야 한다.

인연을 맺음에 너무 헤퍼서는 안된다. 옷깃을 한번 스친 사람들까지 인연을 맺으려고 하는 것은 불필요한 소모적인 일이다. 수많은 사람들과 접촉하고 살아가고 있는 우리지만 인간적인 필요에서 접촉하며 살아가는 사람들은 주위에 몇몇 사람들에 불과하고, 그들만이라도 진실한 인연을 맺어 놓으면 좋은 삶을 마련 하는데는 부족함이 없다.

진실은, 진실된 사람에게만 투자해야 한다. 그래야 그것이 좋은 일로 결실을 맺는다. 아무에게나 진실을 투자하는 건 위험한 일이다. 그것은 상대방에게 내가 쥔 화투패를 일방적으로 보여주는 것과 다름없는 어리석음이다. 우리는 인연을 맺음으로써 도움을 받기도 하지만 그에 못지않게 피해도 많이 당하는데 대부분의 피해는 진실없는 사람에게 진실을 쏟아부은 댓가로 받는 벌이다.

 

법정스님

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진실없는 사람에게 진실을 쏟아부은 댓가로 받는 벌. 그 벌들을 달게 받으며 이들을 떠나보내려 한다. 함부로 인연 맺지마라.

 

글쓴이

James Jang

파란나라를 보았니 꿈과 사랑이 가득한 파란나라를 보았니 천사들이 사는나라

2 thoughts on “함부로 인연 맺지마라 [20190601]”

  1. 안녕하세요
    몇달 전 찾아뵜었는데 기억하실까 모르겠네요… (세종시에서 왔던 고재혁입니다^^)
    그 때 설명해주셨던게 ‘분양불’이란 개념이었던 것 같은데
    좋은 결과로 이어지지가 않아서 응원하는 입장에서도 매우 아쉽습니다.
    저는 대표님 도움 덕에 금년도 11월 말부터는 실제 건축을 목표로, 현재는 사업부지를 열심히 찾아다니고 있습니다.
    일을 진행하면서 막히는 부분이나 힘든일이 있을 때마다 대표님 홈페이지에 와서 글을 읽으며 마음을 다잡고 있습니다.
    항상 하시는 일에 행운이 있길 기원합니다^^

    1. 재혁님, 안녕하세요? 댓글 확인이 늦었습니다. 좋은 부지를 찾으셔 뜻하신 바 잘 이루어 나가길 기원드릴게요. 응원 감사드립니다 🙂

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