고수의 스멜 2 [20190426]

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대학시절 부터 알던 친한 선배가 있다. 창업도 하였고 고향도 같아 친구처럼 놀면서 또 선생님처럼 좋은 조언들을 많이 주는 형이다. 금융권 쪽에서 일하고 만날 때마다 하는 일에 대해 설명을 해주었지만 사실 이해가 잘 안되었다. 그런데 알고보니 그 일 중에 하나가 부동산 금융이고 주로 시행사에 투자하는 금융기관의 쩐주가 되는 역할을 하기에 주로 몇백억 대 딜들을 많이 진행하는 편이었다.

내게는 너무 먼 미래의 이야기 이지만 종종 그 쪽 세계의 이야기를 들어보며 어떻게 커나갈지에 고민을 하는데, 어느날 형님이 점심 자리를 만들어 주셨다. 수백억 대 프로젝트들에 대해 PM을 전문적으로 하시는 분이시니 인사도 드리고 또 니가 고민하는 방향성에 대해 도움이 되었으면 한단다.

수백억대 프로젝트를 직접해서 성공도 해보고 실패도 해봤고 수십건의 대형프로젝트에 PM을 맡으셨던 환갑이 다 되어 가는 대표님과의 만남. 그 여운들에 대한 기록.

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[철학]

젊은 시절엔 브레이크를 못 건다. 하지만 절제를 하는 것이 중요하다. 부동산 개발은 특히나 후폭풍이 굉장히 크다. 번 것 다 쏟아 붓다가 패가망신한 사람 많다.

40대 이후에는 실수하면 안 된다. 실수로 인해 함께한 주변 사람들에게도 피해가 가면 그 사람들이 그간 쌓아온 업적에도 영향을 미친다.

여러 번 타석에 들어서 풀스윙으로 홈런을 날리는 시도도 좋은데 타석에 들어설 수 있는 기회가 잘 안 오니 타석에 들어섰을 때 무조건 홈런을 날릴 수 있게 준비해야 한다.

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[인간관계]

40대 전에는 금전적 피해가 가지 않는다면 최대한 많이 베풀어라. 결국 그게 다 스스로에게 돌아온다. 덕을 바탕으로 복을 지어야 한다.

평판관리 잘해야 한다. 어울리면 안 된다는 놈들하고 상대해서는 안 된다. 그리고 상대에게 어울리지 말아야 할 놈이란 인식이 되면 그 바닥에서는 끝이다.

보통 시행하다 평판이 안 좋거나 끝이 안 좋은 사람은 다시 이 바닥에 들어오기 힘들다. 그 만큼 여의도 바닥이 좁다.

항상 사람들에게 진심으로 그리고 친절하게 대하라. 같은 결론이라 하더라도 그 과정에서 어떻게 커뮤니케이션하고 함께 고민해 주느냐 하는 자세가 중요하다. 이러한 사소한 것들이 결국 사람의 마음을 움직인다.

절대로 말 밉게 하지마라. 상대방이 생각하거나 계획한 것에 대해서 응원은 못하더라도 부정하지 마라. 특히 사업에 대한 부분은 우리의 시각이 항상 맞는게 아니고 또 상대방도 나름의 고심 속에 정한 것이기에 쉽게 건드려서는 안되는 부분이다.

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[부동산개발]

시행에서 성공하며 스텝업 해 가는 방법은 워낙 case by case 라 일반화하기 힘들다. 하지만 중요한 건 계속 필드에서 뛰어 나가야 한다는 것이다. 부동산 개발을 필드에서 헤쳐나가는 것은 그 어떤 간접경험으로도 가질 수 없는 자산이다. 금융, 분양, 설계 PM 등 파트너들이 알 수 없는 부동산 개발에 대한 눈을 오직 시행에 대한 직접경험을 통해서만 배울 수 있다. 그렇게 헤쳐나가며 자신만의 방법으로 성공하며 하나씩 스텝업 해 나가면 되는 것이다.

틈새 시장은 있다. 아무리 시장이 어렵다 하더라도 그 지역의 수요에 맞는 상품은 존재한다. 그것들을 잘 파악해 나가야 한다.

비싼 게 싼거다 라는 말이 있다. 주택시장이 부동산 개발에서 가장 위험하다. 구매층이 일반인인 경우가 많기 때문이며 또 서울 외곽이나 경기도로 갈수록 가격으로 인해 떠밀려온 수요층이 많기에 외곽일수록 경기변동에 더 큰 리스크를 가진다. 따라서 땅이 싸다고 수익성이 높은게 아니라 적정 시세로 형성된 비싼 땅이 향후 미래가치가 더 높을 수 있다.

지속적으로 좋은 땅을 싼 가격에 살 수 있도록 찾아라. 그리고 땅에도 시와 운이 있다. 지금 안 좋은 땅이어도 나중에 좋은 땅인 미래가치가 높은 땅을 찾아야 한다.

PM사나 부동산 개발사에 들어가더라도 프로젝트 건수가 많지 않으며 거기서 배운 어프로치와 프레임이 자신이 직접 시행하는데 있어서 도움이 될 지는 확실치 않다. PM사를 다니는 것보다 시행 관련한 최대한 많은 사람들과 만나면서 교류하는 것이 낫다. 그리고 땅을 많이 보러 다녀라.

에쿼티는 많을수록 좋다. 하지만 에쿼티를 무작정 많이 넣는 것은 좋지 않다. 프로젝트 마다 적정 에쿼티 비율이라는 것이 존재하니 그 정도만 투입하고 나머지 돈은 상황이 안 좋을 때를 대비한 여윳돈으로 항상 가지고 있는 것이 낫다.

시장이 안 좋기 때문에 다른 사업을 통해서 에쿼티를 마련하는 것은 부분적으로 찬성이다. 본인은 이미 나이가 있어서 새로운 업에 접근하는데 한계가 있다.

프로젝트는 무조건 계획대로 안 된다고 보면된다. 항상 프로젝트가 잘 안 된다는 예상 속에서 자금 흐름이나 플랜B 계획을 짜야 한다.

글쓴이

James Jang

파란나라를 보았니 꿈과 사랑이 가득한 파란나라를 보았니 천사들이 사는나라

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