고수의 스멜 1 [20190322]

 

# 부동산 디벨로퍼 모임

좋은 기회에 부동산 디벨로퍼 모임에 참여하게 되었다. 수업 때 만난 사람들 중 뜻과 결이 맞는 사람들이 모이게 된 자리에 나도 꼽사리로 함께하게 되었다.

시즌 1은 총 6명으로 매주 목요일 오전에 모여 해당 주의 주제에 대해 함께 이야기하고 논의한다. 아직 회차가 얼마 안되긴 했지만 지금까지 나온 주제는 “각자의 수지분석 방법 공유”, “준공 및 시공 중인 현장투어”, “제주도 타운하우스 시장 이야기” 등이다.

리모델링 설계/시공을 다수 진행한 분도 있고, 다중주택과 다세대주택을 인테리어-설계-시공-시행 수직계열화 하여 수십건 시행하신 분도 계시고, IT 쪽에서 크게 엑싯하셔 제주도에서 x천평대 타운하우스 프로젝트를 진행하시는 분, 은평구 쪽에서 수 십세대 오피스텔을 하시는 분도 있다. 심지어 시공시행 함께 같이 하면서 다중, 다세대, 오피스텔, 타운하우스 등 다양한 영역을 수 십건 이상 진행하신 분도 있다.

다들 나이가 30-40대이신데 여러 가지로 배울 점들도 많고 서로의 지역이나 프로젝트 성격이 겹치지 않아 대화 주제가 비슷하면서도 달라 만나면 시간가는 줄 모르게 재미있다. 사이즈나 경험 상 내가 제일 초짜이기에 쩌리라는 생각으로 매번 겸허히 배우는 중이다.

이번 모임에서 우연히 대화 주제 중 하나가 20억 에쿼티를 가지고 다세대주택 4개를 진행하는 것이 맞나, 오피스텔 1개를 진행하는 것이 맞나는 이야기가 있었는데 고수님 들의 스멜에서 많은 인사이트를 배울 수 있어 메모 차 남겨 놓는다.

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# 에쿼티 20억, 빌라 4개 vs 오피 1개 ?

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[업황]

부동산 주기 사이클 상 어떤 장이냐가 중요하다. 상승기에는 크게해서 한방 먹는 쪽으로 가고, 하강기에는 쪼개서 가는 것이 낫다.

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[성향]

부동산의 업황도 중요하지만 결국 이건 시행자의 사업성향에 많이 좌우되는 것 같다.

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[땅]

결국 땅이다. 어떤 형태를 먼저 지을 것인지 고민하고 땅을 찾는 것이 아니라 좋은 땅이 들어오면 그 형태를 짓는 것이다. 오피스텔을 짓는 사람도 다중 부지가 좋은 것이 들어오면 다중주택을 짓는 것이다. 그리고 부지매입에 있어 시세보다 저렴한 땅이 제일 중요하다. 땅을 내어놓는 사람은 시장 시세에 대해 잘 모르는 경우도 있다. 이런 땅이 종종 나오면 좋은 중개사를 통해 빠르게 계약을 마무리 하는 것이 핵심이다.

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결국 내 입장에서는 관심을 가지고 있는 지역에서 다중이나 다세대주택를 시행할 수 있는 좋은 부지를 시세보다 저렴하게 매입하는 것이 핵심이란 것인데, 사실 당연한 이야기로 보이지만 굉장히 중요한 이야기이고 다른 것들을 다 쳐내고 이 핵심에 집중해 나가는 것이 아마 부동산 개발업의 본질이지 않을까 싶다.

 

글쓴이

James Jang

파란나라를 보았니 꿈과 사랑이 가득한 파란나라를 보았니 천사들이 사는나라

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