2018년 가을의 기록 [20181107]

 

[2018년 가을의 기록]

 

엑셀의 기록된 매일의 일정과 todo list를 보면 가끔 숨이 막힌다. 혼자 이렇게 일들을 쳐내어 나가는 것이 과연 효율적인 방식이란 생각도 들면서, 1년차 창업가가 이 정도 가지고 투정이냐며 스스로를 다독이곤 한다. 갈수록 일이 벅차지고 있지만, 앞으로 더 벅차질 것 같기에 부담이나 염려는 접은 지 오래다. 어차피 내가 시작한 일이고 자초한 일이다.

그렇게 여름이 가고 가을이 지나가고 있다. 아니 겨울이 다가왔다. 지금 이 시점의 고민과 업무들에 대해 짧게 남기고 싶었다. 체 1년이 안된 시간 동안, 그리고 앞으로 10년 넘게 해나갈 과정에서 올 겨울은 꽤나 중요할 듯하기 때문이다. 그렇게 겨울잠 자듯 스스로를 비축해 나간 에너지로 내년 봄의 하락 사이클에서 견뎌낼 체력을 갖추었으면 좋겠다.

잘하고 싶고 빠르게 성장하고 싶다. 한 없는 내 안의 욕망들을 들여다 보다, 우선 닥친 일부터 하나씩 잘 마무리 해나가자고 스스로를 다독인다. 그렇게 이 순간, 지금의 상황과 고민들을 냉큼 기록해 둔다.

 

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  1. 첫번째 프로젝트의 피날레

첫 매거진, 첫 토크콘서트, 한유기 1기 등 첫 작품은 항상 완성도가 떨어졌지만 그 만큼 애착이 많이 갔었다. 부족한 내 그릇에 담긴 욕망이 앞서 나오게 된 미완성의 아이들. 그 시작이 있었기에 다음이 있었고 또 성장이 있었던 것 같다.

응암동의 첫 현장이 준공을 앞두고 또 2차공사가 들어가고 있다. 첫 현장으로 인해서 시공 전반에 프로세스에 대해서는 간략히 파악을 하게 되었고, 소형주택 시행과 관련된 각 파이프라인들이 생기게 되었다. 기성금 매뉴얼이 짜지게 되었고 단순히 스터디만 해나가던 시기보다 몸빵으로 매일 골몰하며 더 많은 것을 배워나가게 되었다.

좋은 일만 있었던 건 아니다. 시공사 대표가 자금을 유용하려다 걸렸고, 현장소장은 이야기를 하다 일 못하겠다며 일을 그만두겠다고 엄포를 부린다. 시공이라는 모르는 분야에 대해서 이게 맞는지 틀린 지 파악하기 위해서, 주변에 시공 쪽 전문가 분들을 찾아뵈며 그렇게 조각지식들을 구해가며 상황을 헤쳐나갔다. 내가 너무 모르기에 진행되는 일이 맞는 판단하는 능력이 잘 없기에 그렇게 알아가는 한편 알게 모르게 마음 고생도 있었던 것 같다.

준공이 날 듯 말 듯 하면서 2주 정도 예정보다 밀리게 되고 2차공사 일정도 밀리게 되었다. 임대를 앞두고 준공검수에 대해 체크를 하면서 이것도 사람마다 보는 제품관이 다르기에 맞다 틀리다 왈가불가 하기 보다 어떻게든 일이 되기 위해서 노력해 나가고 있다.

그렇게 제품이 나오면 끝이 아니라 시작이다. 재고로 남지 않기 위해서 부단히 팔아야 한다. 근저당 금액이 높은 건물에 대한 두려움이 있는 세입자의 허들을 넘어서 임대들을 맞춰 나가야 하며 그것도 가급적 빠른 시간에 맞춰 금융기관과 시공사의 잔금을 상환해줘야 한다. 그래야 겨우 내 초기 투자자산을 되찾을 수 있다.

중개부동산에 임대관리를 맡길 것이지만 임대관리도 쉽지는 않을 것이며, 하자들도 점점 생겨나기 시작할 것이다. 그리고 통매각은 사실 기대도 안하고 있다. 부동산 경기가 안 좋기에 빨리 팔리면 너무나 좋은데 오래 가지고 가는 것도 생각하고 있다.

시행착오도 많았고 아쉬움도 많은 첫 프로젝트. 하지만 또 돌이켜 보면 이 덕분에 시작을 할 수 있었고 과정을 만들게 되었다. 첫 부지를 살 때 그 첫 마음을 기억하며 초심을 지켜나가자. (https://bit.ly/2QoTSR4)

 

  1. 두번째 프로젝트의 아우성

첫 프로젝트를 진행하며 이제야 설계 시공의 전반적인 매커니즘에 대해서 조금은 이해하게 되었다. 무식하기에 용감해서 첫번째 프로젝트를 해당 시공사에 맡겨 진행하게 되었는데, 내가 얼마나 미친 짓을 했는지는 이미 프로젝트가 시작되고 난 다음에 알게 되었다.

좋은 사람이 없으면 일을 시작하지 않기로 한 처음의 다짐과 함께 믿을 만한 사람에 대한 고민을 하게 되었고 감사하게도 오래가며 마음을 나누고 싶은 분과 함께 일을 하게 되었다.

상품에 디자인이 있듯이 건축물도 상품이라면 디자인과 설계가 있을 것이다. 일반적으로 지어지는 무색무취의 건축물이 아니라 그래도 나만의 우리만의 색깔을 살린 하나의 브랜드를 만들어 나가고 싶었다. 그렇게 함께 프로젝트를 해나갈 디자인 업체를 수소문하게 되었고 여러 곳들과 교감하며 고민한 끝에 한 업체와 진행하게 되었다. 그 업체와 절대로 하지 말라는 오랜만에 만난 후배의 애정 어린 충고도 있었지만, 어쨌든 선택은 내가 하는 법. 감사하게도 너무나 잘해주시고 만족할 만한 결과물을 향해 나아가고 있다.

기존의 짜여진 매뉴얼과 디자인 대로, 똑같은 협력업체와 시공을 해왔던 현장 담당자는 이렇게 디자인업체의 새로운 설계를 구현해 나가며 고생을 하고 있다. 고생을 하며 투덜거림이 잦아 지지만 감사하게도 이해해 주고 도와주는 것이 느껴진다.

본의 아닌 설계변경으로 인해서 그에 따른 시공비 증감 자체가 사실 애매한 부분이 있다. 최대한 객관적이고 현명하게 이 부분을 조율하기 위해서 외부 전문가께 부탁을 드려서 이 작업을 또 진행하고 있다. 왜 이렇게 사서 고생을 하냐고 하는데 추석 연휴 중국 운남 여행을 갔을 때 이 프로젝트의 우선순위를 정했다. 제일 중요한 건 마음을 내어 애써 주시는 시공 담당자 분과의 신의를 유지해 나가는 것이라고.

그렇게 또 두번째 프로젝트는 그 나름의 사연을 가지고 나아가면서, 이 여정을 끝내면 우리만의 브랜딩에 대한 이정표를 만들고 또 시공에 대한 과정을 창출해 내게 될 것이다. 이제 2달 남았다. 마무리 잘하자.

 

  1. 세번째 프로젝트의 우여곡절

좋은 조건의 부지가 나름 싸게 나와서 고민을 하는데 가격이 확 더 떨어져 냉큼 사게 되었다. 생각보다 우여곡절이 많다. 매입 전 고려했던 상품기획이 매입 후 바뀌게 되었으며, 구청의 허가도 한번에 통과 못하고 재심의를 받고 있다.

디자인 업체와의 협력은 두번째 프로젝트에서 나름 초석을 다져놓았기에 세번째 건에 대한 디자인 부분은 나름 순조롭게 시작을 하고 있으며, 시공사 선정 전부터 실시설계나 자재스펙들에 대해 확정을 해 놓았기에 미리 준비할 수 있게 되었다.

양수한 법인으로 진행하는 첫 프로젝트이다. 과거의 과오를 빨리 털어내고 새 마음 새 뜻으로 새롭게 시작하려 한다. 그리고 또 한 단계 업그레이드를 위해 시공 전 과정에 대해서 적산업체를 맡기고 공내역서를 바탕으로 시공사 입찰을 진행하고 있다. 그 과정에서 원하는 결과물을 얻지 못할 지라도 FM적이 방식을 조금 도입하며 보다 체계적인 방향으로 나아가는 계기가 되리라 믿는다.

12월에 바로 착공을 들어갈까 했는데, 시공사의 경우도 면대보다는 온전한 방식으로 가기로 하였기에 조금 추스려 봄에 착공을 하기로 하였다. 아마 새로 세운 시공법인 위해서 진행하는 첫 프로젝트가 될 것이라 이것 또한 우여곡절이 많을 듯한데, 뭐 그렇게 조금씩 덜컹거리며 계속 성장해 나가보자.

 

  1. 시공사 설립하기

1) 2018년 6월부터 건축주 직영공사가 되지 않고,

2) 면대는 하기도 싫고 감독도 까다로워지고 있고,

3) 우리가 원하는 의도와 제품 퀄리티를 구현할 시공역량을 갖춘 시공사도 없고.

4) 미확정 담보물이 확정 담보물이 되어야 개발 리스크가 해소되는 부동산 금융의 특수성 안에서 부동산 개발사업의 핵심 중 하나인 미확정 담보물에 대한 리스크를 보강하기 위해서,

5) 제조역량 내재화를 통해 제조원가 절감으로 (영업이익을 늘리기 보다) 상품가격을 낮춰 판매회전율을 빠르게 해나가기 위해서,

 

문과생이 시공사를 설립하게 되었다. 주변에서 우려도 많고 나도 걱정이 되긴 하는데 어쨌든 이 업을 해나가는 이상 시공사를 가지고 가는 것이 맞기에 매를 또 맞아 나가게 되었다.

자본금을 맞추고, 기술자를 맞춰야 한다. 여러 가지 면허가 필요하기에 그에 해당하는 요건을 맞춰야 하고 편법을 쓸 거냐 정공법으로 나아갈 것이냐, 대행업체를 쓸 거냐 우리가 해나갈 것이냐 등 경우에 수가 많았다. 먼저 그 경우의 수를 알아본다고 돌아다녔고, 그 경우의 수 중 어디로 가는 것이 맞는지 또 돌아보며 생각보다 시간소요가 많이 되고 있다.

왜 이렇게 까지 비효율적으로 하냐고 대행업체들로부터 핀잔도 받기도 하였는데, 내 성격이 거지같아서 그런 것 일수도 있을 텐데 어쨌든 내가 확신이 서기 전까지는 시간과 에너지가 얼마나 걸리든지 그 과정을 견뎌나가려 한다. 무엇보다 나를 믿어야 하는 시간이다. 시공사 설립도 한 고비겠지만 설립 후 운영 또한 만만치 않을 것이다. 하지만 어쩌랴? 이것 또한 내가 자초한 일이지 않는가……

 

  1. 직원 채용해 나가기

처음에 스스로 다짐했던 1년이 끝나간다. 부동산 개발은 사실 많은 인력이 필요 없기에 혼자서 모든 것들을 익혀나가며 밑바닥의 여러 부분을 몸소 겪어보기로 한 시간. 다행히 제반의 프로세스에 대해서 조금은 할 줄 알게 되었고 또 적어도 어떤 것에 나에게 맞는 스타일인지 기준은 세우게 되었다.

사업과 조직을 확대할 시기이다. 아니 경기 하락장이라는 원심력에 떠밀려 나가지 않게 구심력을 바탕으로 단단히 제 자리를 위치할 시기인지도 모르겠다. 그 일들을 혼자 해나갈 수 없고 함께 할 수 있는 동료들이 필요하다. 많은 인력이 필요 없기에, 유능하고 지혜롭게 오래갈 수 있는 동료들을 찾아나서려 한다. 좋은 팀과 넉넉하게 성과를 나누며 오래가고 싶다.

현장이 늘어나고, 경영지원과 관련된 업무들이 많아지고, 시공사를 설립해야 하기에 우선 가장 필요한 직군은 [경영지원]이다. 좋은 분들을 찾아나서 보자.

 

  1. 홈페이지 구축 / 사무실 구하기

돌이켜 보면 직원 1명이나 5명까지는 인원 수를 떠나 어쨌든 회사라는 걸 갖춰나가는 시기이기에 구성해야 할 것들이 많은 것 같다. 좋은 인재들에게 우리 회사와 나에 관해 좋은 인상을 남길 수 있도록 기본적인 홈페이지를 구축하고, 작지만 쾌적한 환경에서 일할 수 있도록 사무실도 구해나가려 한다.

홈페이지는 대략적으로 레이아웃을 잡아 놓았는데, 세부적인 것들을 하기에는 시간이 걸릴 듯해 우선은 홈페이지 구축 없이 인재 채용에 나서기로 하였다. 너무 늦어지는데 사실 우선순위가 아니니 계속 밀리는 듯하다.

사무실의 경우는 을지로 3가에 위치한 패스트파이브를 고려하고 있다. 새로 오픈하여 환경도 넓게 쾌적하고, 1, 2, 3, 5호선 지하철 역의 경우 다 걸어서 5분 거리로 갈 수 있다. 나도 이동하기 편하고 미팅하기도 편하고 직원 분들이 출퇴근하기도 좋다. 가격은 2인석이 130만원 정도로 다소 비쌀 수 있지만 그 정도 가치가 있다고 생각한다.

 

  1. 이사

살이 너무 많이 쪘다. 부끄럽지만 1년 동안 운동을 제대로 한 적이 없다. 작년에는 PT도 엄청 자주 가고 한강 조깅도 최소 1주일에 한번씩은 했는데 일이 바쁘다는 핑계로 제대로 된 환경이 없다는 핑계로 안하고 있다.

사실 이사를 고민하는 건 옆집의 소음 문제도 이유인 듯하다. 운동을 할 수 있는 환경을 만들어 나가자 가 결심의 모티브이긴 했지만 이사를 처음 마음 먹게 된 건 옆집 문제가 컸으니 말이다. 그리고 사무실의 경우 은평구나 합정 쪽에 제대로 된 코워킹 사무실이 없는 것도 이슈였다. 그렇게 사무실이 을지로로 결정을 하게 되면서 통근이 편한 합정이 낫다고 판단하게 되었다. 올해가 가기 전에 움직이도록 하자.

 

  1. 에쿼티 투자모델의 구현

가까운 지인들을 대상으로 에쿼티 투자를 진행하려고 한다. 서로 간의 윈윈이 될 수 있도록 하고, 욕심을 부려 지나친 레버리지는 않고, 안전장치를 마련하는 등 제반 작업을 진행 중이다. 첫 사례는 4번째 프로젝트부터 진행될 듯하고 다행히 4, 5번째 프로젝트까지는 투자자를 확보하였다.

처음에 분명 시행착오가 있을 수도 있겠지만 내가 좀 더 손해 보며 초심대로 관계를 잘 유지해 나가는데 우선순위를 두자. 이 또한 시간이 지나면 레퍼런스와 신뢰가 쌓일 것이고 훗날 자산운용사의 토대가 될 것이다.

 

  1. 네번째 그리고 다섯번째 부지 매입

폭풍전야인 것이 사업모델에 대한 검증이 시작되는 시기이기 때문이다. 전체 사업비 대비 10%의 에쿼티 비율을 가지고 대출을 일으켜 프로젝트를 진행하였고 준공이 난 후 임대 보증금을 토대로 p2p 대출금, 2금융권 상환금, 시공사 잔금 등에 대해서 상환을 진행해야 한다. 이 모델만 무사하게 통과하게 되면 내가 생각한 가설이 맞고 운영을 잘해나가며 확장을 꾀하면 되는 것이다.

그렇게 첫번째 프로젝트의 막바지에 이르러 가설을 검증해 나가며 또 새로운 씨앗을 뿌리려 한다. 하지만 2금융권의 대출한도가 15억원이기에 4번째 프로젝트는 A의 명의로 진행을 해야 할 듯하며 새롭게 5년차 법인 양수가 필요하다.  네번째, 다섯번째 까지는 에쿼티 투자자가 있기에 내 에쿼티 필요 금액이 완화되어 진행할 여유가 된다. 이 건은 B의 명의로 5년차 법인을 양수하여 진행하는 것으로.

 

  1. Asset Restructuring

첫 프로젝트 현금흐름, 시공사 설립 등 겨울을 맞은 격동의 시기에 현금이 많이 필요해졌다. 여기저기 투자한 자산들에 대해서 현금으로 만드는 유동화 전략을 진행하고 있다. VP도 팔고 코인들도 적정한 시기에 다 현금화 하려 한다. 꽤 큰 돈이 왔다갔다하는데 어쨌거나 안전히 잘 마무리 해보자. 그리고 단기간의 투자 등을 진행하며 조금이라도 생활비 창출해 나가자.

 

  1. 놓칠 수 없는 개인생활

1~10번까지 보면 숨막힐 듯 하지만, 그래도 잠은 잘 자고 다닌다. 아니 너무 잘 자서 문제인 듯 하지만. 제임스의 겨울잠이 유별난건 어쩔 수 없는거니 그냥 깨어 있는 시간만이라도 정신을 집중해서 최선을 다해 나가도록 하자. 그리고 아무리 바쁘지만 개인의 여유들을 즐겨나가자. (사실은 잘 즐겨나가고 있지 않는가…?)

주 1회 이상의 연극관람, 태국가족여행, 제주도독서투어, 통영먹방여행 등. 또 그렇게 젊음은 지나간다. 치열하게 일하고 최선을 다해 즐기자.

 

끝.

 

글쓴이

James Jang

파란나라를 보았니 꿈과 사랑이 가득한 파란나라를 보았니 천사들이 사는나라

2 thoughts on “2018년 가을의 기록 [20181107]”

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